一、LYDY-V絕緣油介質(zhì)損耗及電阻率分析儀的產(chǎn)品概述產(chǎn)品概述

LYDY-V型精密油介損及體積電阻率測試儀是用于絕緣油等液體絕緣介質(zhì)的介質(zhì)損耗角及體積電阻率測試的一體化結(jié)構(gòu)的高精密儀器。內(nèi)部集成了介損油杯、溫控儀、溫度傳感器、介損測試電橋、交流試驗電源、標(biāo)準(zhǔn)電容器、高阻計、直流高壓源等主要部件。其中加熱部分采用了當(dāng)前先進(jìn)的高頻感應(yīng)加熱方式，該加熱方式具備油杯與加熱體非接觸、加熱均勻、速度快、控制方便等優(yōu)點。交流試驗電源采用AC-DC-AC轉(zhuǎn)換方式，有效避免市電電壓及頻率波動對介損測試準(zhǔn)確性影響，即便是發(fā)電機(jī)發(fā)電，該儀器也能正確運(yùn)行。內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)電容器為SF6充氣三極式電容，該電容的介損及電容量不受環(huán)境溫度、濕度等影響，保證儀器長時間使用后仍然精度一致。

儀器內(nèi)部采用全數(shù)字技術(shù)，全部智能自動化測量，多種模式測式，配備了大屏幕（320×240）觸控式顯示器，全中文菜單，每一步驟都有中文提示，測試結(jié)果可以打印輸出，操作人員不需專業(yè)培訓(xùn)就能熟練使用。

鄭重提醒：本公司提醒用戶，該設(shè)備有高壓輸出，如果使用不當(dāng)可能危及人身！

操作員在未仔細(xì)閱讀使用說明書之前，嚴(yán)禁使用本儀器！

二、LYDY-V絕緣油介質(zhì)損耗及電阻率分析儀的產(chǎn)品概述控制面板

圖一    控制面板圖

1.主面板功能區(qū)

微型打印機(jī)：完成輸出數(shù)據(jù)打印；

總電源開關(guān)：設(shè)備輸入電源控制；

觸控式液晶顯示屏：主操作區(qū)，設(shè)備各項目的設(shè)定以及測試操作（具體操作見 “操作”）；

狀態(tài)指示區(qū)；

高壓燈（紅色）：  如果燈亮，表示油杯上已經(jīng)帶高壓電；

加熱燈（綠色）：  如果燈亮，表示加熱爐正在加熱；如果燈閃爍，表示已接近設(shè)定溫度，正在恒溫；燈滅時同樣要注意油杯上的高溫；

RS232端口：設(shè)備計算機(jī)控制串口，通過計算機(jī)控制設(shè)備的運(yùn)行；

 復(fù)位：初始化整機(jī)的全部控制；

三、LYDY-V絕緣油介質(zhì)損耗及電阻率分析儀的產(chǎn)品概述油杯簡介

1.油杯結(jié)構(gòu)

圖二 油杯結(jié)構(gòu)圖

①油杯杯體，測量加壓極         ②油隙

③油杯內(nèi)電極，測量測試極       ④內(nèi)電極固定鈕

⑤油杯內(nèi)電極，測量屏蔽極       ⑥測試端

⑦溫度接口

2.油杯技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

油杯采用三極式結(jié)構(gòu)，完全符合GB5654-85標(biāo)準(zhǔn)，極間間距2mm，可消除雜散電容及瀉漏對介損測試結(jié)果的影響。

3.油杯使用

裝入油杯：

將油杯平穩(wěn)放入儀器加熱爐內(nèi)，保證油杯底部接觸良好，以便有良好電接觸和熱接觸，裝入后應(yīng)將測試線接好，黑色線是信號測試線，白色是溫度測量線

取出油杯：

必須在斷電情況下，先取下短的黑色、白色測量線后直接將油杯取出。4.拆裝油杯電極

將內(nèi)電極固定鈕④旋松后可將內(nèi)電極全部取出；同樣，裝入內(nèi)電極后應(yīng)將內(nèi)電極固定鈕④旋緊。

5.裝入油樣

將取出內(nèi)電極的后油杯杯口朝上，然后將其向下輕斜約60度左右，再將裝有40ml被試油樣的量杯的杯口邊緣碰到油杯杯口內(nèi)壁，接著量杯慢慢輕斜，緩慢將油倒入，   注意盡可能不要在油中夾入氣泡；完成后便可將內(nèi)電極慢慢裝入油杯，然后打擰好內(nèi)電極固定鈕，再將整個裝完油的油杯放入主機(jī)靜止15分鐘（這樣可很好的將大部分氣泡排出；如不靜止，將直接影響設(shè)備加壓情況以及數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確）；然后就可以運(yùn)行主機(jī)。

注意：內(nèi)電極系非常精密部件，取出、裝入時一定動作緩慢，平穩(wěn)，內(nèi)外電極間不要碰撞，以防破壞表面，導(dǎo)致整個油杯報廢；

6.油杯清洗

徹底清洗：測量前，應(yīng)對油杯進(jìn)行的清洗，這一步驟非常重要。因為絕緣油對極微小的污染都有極為敏感的反應(yīng)。因此必須嚴(yán)格按照下述方法要點進(jìn)行。

完全拆卸油杯電極；

用中性擦皂或洗滌劑清洗。磨料顆粒和磨擦動作不應(yīng)損傷電極表面；

用清水將電極清洗幾次；

用無水酒精浸泡各零件；

電極清洗后，要用絲綢類織物將電極各部件的表面擦拭干凈（別的布料會有絨毛粘在電極上），并注意將零件放置在清潔的容器內(nèi)，不要使其表面受灰塵及潮氣的污染；

將各零部件放入100℃左右的烘箱內(nèi)，將其烘干。

以油洗油：有時由于油樣很多，所以在測量中往往會一個接一個油樣進(jìn)行測量。此時電極的清洗可簡化。具體做法如下：

將儀器關(guān)閉，將整個油杯都從加熱器中拿出，同時將內(nèi)電極從油杯中取出；

將油杯中的油倒入廢油容器內(nèi)，用新油樣沖洗油杯幾次；

裝入新油樣；

用新油樣沖洗油杯內(nèi)電極幾次，然后將內(nèi)電極裝入油杯。

附說明：以油洗油的清洗方式可大大提高了測量速度，但如遇到特別臟的油樣或長時間不用時，應(yīng)使用前面一種方式。

7.油杯主要技術(shù)參數(shù)

⑴  高低壓之間距離               2mm

⑵  空杯電容量                   60±2PF

⑶  大測試電壓                 工頻2000V

⑷  空杯介損                     tgδ＜1×10-4

⑸  液體容量                     約40ml

⑹  電極材料                     不銹鋼

  體積                        70mm(D)×120mm（H）

四、LYDY-V絕緣油介質(zhì)損耗及電阻率分析儀的產(chǎn)品概述工作原理

1.儀器內(nèi)部功能構(gòu)造框圖

圖三 儀器內(nèi)部功能構(gòu)造框圖

2.介損測量原理圖

圖四 介損測量原理圖

3.工作原理

加熱

儀器采用高頻感應(yīng)爐加熱，啟動加熱后，溫控CPU發(fā)出加熱命令，同時采集油杯內(nèi)部溫度傳感器的溫度值，加熱采用變功率控制和PWM控制兩者相結(jié)合的控制方式。在油樣溫度較低時，用大功率加熱方式，這有利于縮短油樣加熱時間；待溫度升至接近預(yù)設(shè)溫度時，采用較小功率PWM加熱方式，這樣有利于油樣加熱均勻。

高頻感應(yīng)爐加熱避免了發(fā)熱塊加熱不均勻的現(xiàn)象。

控溫

在實測溫度接近預(yù)設(shè)溫度時，溫控CPU采用小功率PWM方式加熱，采樣溫度值經(jīng)PID運(yùn)算，分析出好PWM控制占空比，使溫度嚴(yán)格控制在預(yù)設(shè)溫度誤差范圍以內(nèi)。

介損測量

試驗電壓同時加在儀器內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)電容器及油杯加壓極上，測量電路對這兩路信號進(jìn)行PGA等控制后對兩通道信號進(jìn)行同步AD采樣，將數(shù)字信號送DSP（數(shù)字信號處理器），DSP對其進(jìn)行濾波、FFT等運(yùn)算后計算出tgδ、C x  、ε等參數(shù)，送主控CPU。

體積電阻率測量

直流高壓試驗電壓加在油杯加壓極上，經(jīng)過測試回路，產(chǎn)生一微弱電流信號，該微弱電流信號經(jīng)測量電路放大后送進(jìn)AD采樣，將數(shù)字信號送DSP（數(shù)字信號處理器），DSP對其信號進(jìn)行處理，計算出Rx、ρ等參數(shù)，送主控CPU。

4.名詞解釋

試驗源為AC  tgδ ：油樣介質(zhì)損耗角正切值；

Cx   ：油樣油杯的電容值；

εr  ：相對介電常數(shù)，是根據(jù)電容值換算而得到的；

試驗源為DC     Rx  ：油樣的絕緣電阻；

ρ  ：油樣的體積電阻率，是根據(jù)絕緣電阻換算而得到的；

五、LYDY-V絕緣油介質(zhì)損耗及電阻率分析儀的產(chǎn)品概述主要技術(shù)指標(biāo)

六、主機(jī)操作

1.主菜單界面說明

圖五 主菜單圖

主控制項目

<時間設(shè)置>

功能：用于校準(zhǔn)時鐘、日歷，此時鐘在停電后會繼續(xù)運(yùn)行。

<數(shù)據(jù)管理>

功能：用于查詢以前實驗的存儲數(shù)據(jù)結(jié)果。

<參數(shù)設(shè)定>

功能：用于設(shè)置恒溫溫度及介損測試電壓。

<直接測試>

功能：不加熱直接進(jìn)行介損測試。

用途：主要用于測試空杯介損及室溫時油樣介損。

<加熱測試>

功能：在加熱到設(shè)定溫度的整個過程中的任意時間段手動啟動對設(shè)定項的測試。

用途：主要用于需要掌握中間某溫度段的介損值。

<自動測試>

功能：加熱到油樣溫度達(dá)到設(shè)定溫度后，設(shè)備系統(tǒng)將按照操作員預(yù)先的設(shè)定，自動完成整個測試流程。

用途：主要用于自動測試設(shè)定溫度的介損值。

輔助功能項目

<日歷>

 顯示位置：主菜單界面左上角（圖五“2012-03-28 10:50:31”部分）；

 功能：時間提示

<設(shè)備編號和出廠日期>

顯示位置：主菜單界面底部（圖五“設(shè)備編號：612010 出廠日期：20120615”部分）；

功能：指示設(shè)備信息

<實時溫度狀態(tài)指示區(qū)>

顯示位置：主菜單界面右上角（圖五“18.6℃”部分）；

功能：實時監(jiān)控用戶在參數(shù)設(shè)定中所設(shè)定恒溫條件的溫度；設(shè)置為外電極則顯示油杯外電極溫度；設(shè)置為內(nèi)電極則顯示油杯內(nèi)電極溫度；設(shè)置為平均溫則顯示內(nèi)外電極的平均溫度。

2.儀器操作說明及注意事項

儀器開始運(yùn)行時，應(yīng)先接地端接地，電源入口引入AC220V電源；

打開箱蓋，可將油杯取出，加熱及測試介損時，應(yīng)將箱蓋關(guān)上；

接通電源前，須保證箱蓋內(nèi)兩根測量線，完好連接；

加熱后的油杯上會有高溫，如要取出油杯等物，應(yīng)小心操作，以免灼傷；

啟動測試后，油杯上會帶高壓電，嚴(yán)禁此時取杯；如要取油杯，請復(fù)位設(shè)備，斷電后取杯，操作應(yīng)小心，以免觸電；

箱蓋具有合蓋保護(hù)，打開盒蓋時，會中斷加熱及中斷高壓；

如非必要，不得在測試過程中打開箱蓋;

移動設(shè)備時應(yīng)將油杯取出單獨包裝，以防止從中掉出打壞油杯。

3.菜單操作詳細(xì)說明

1、從主菜單界面按下“時間設(shè)置”菜單進(jìn)入“附屬菜單-1”；

2、按增減鍵可調(diào)整需要的設(shè)定操作；

3、調(diào)整完成后，應(yīng)按下“保存”鍵 ，才能激活調(diào)整的數(shù)據(jù)；直接“返回”，調(diào)整數(shù)據(jù)將無效；

4、不做操作，請按“返回”，退回主菜單界面。

數(shù)據(jù)管理

1、從主菜單界面按下“數(shù)據(jù)管理”菜單進(jìn)入“附屬菜單-2”；

2、按“上頁、下頁“鍵可選取測試存檔的數(shù)據(jù)組；

3、查看存檔測試數(shù)據(jù)組時，直接點擊需要的數(shù)據(jù)組；

4、不做操作，請按“返回”，退回主菜單界面。

1、在“附屬菜單-2”中，直接點擊需要的數(shù)據(jù)組進(jìn)入“附屬菜單-3”；

2、按“打印”鍵，可打印出存檔測試結(jié)果以及其它信息；

3、不做操作，請按“返回”，退回上1級菜單。

附說明：HV為測試電壓，Tt為測試時的溫度狀態(tài)。

參數(shù)設(shè)定

附屬菜單-4

附說明：

預(yù)設(shè)溫度設(shè)置

方法：該設(shè)置項一般設(shè)置為“90℃”，高溫度100℃；直接點擊“90℃”文字上，按“↑、↓”進(jìn)行溫度設(shè)置。

用途：于“加熱測試時”，加熱到設(shè)定預(yù)設(shè)溫度時，停止加熱，然后恒溫；于“自動測試”時，當(dāng)溫度加熱到預(yù)設(shè)溫度時，設(shè)備將進(jìn)行自動測試。

恒溫條件設(shè)置

方法：該設(shè)置項一般設(shè)置為“外電極”，直接點擊“外電極”或其它條件文字上，按“↑、↓”進(jìn)行恒溫條件切換。

用途：這是基于預(yù)設(shè)溫度下的另一外加條件，此條件分：外電極、內(nèi)電極及平均溫三種；

外電極：該電極為加壓極上的溫度，為接近油溫的溫度；

內(nèi)電極：該電極為測試極上的溫度；

平均溫：該溫度是內(nèi)、外電極的兩組溫度的平均值。

當(dāng)設(shè)置為“外電極”時，主菜單界面的實時溫度狀態(tài)指示區(qū)顯示的溫度就為外電極的實時溫度；而在“加熱測試”，當(dāng)“外電極”溫度達(dá)到“預(yù)設(shè)溫度”時，設(shè)備會停止加熱，將保持在預(yù)設(shè)溫度點；“自動測試”時，將會在“外電極”溫度達(dá)到“預(yù)設(shè)溫度”的一瞬間啟動測試。當(dāng)設(shè)置內(nèi)電極或平均溫時，設(shè)備就會在相應(yīng)條件下的運(yùn)行。

HV（tgx）設(shè)置

方法：該設(shè)置項一般設(shè)置為“2000V”AC，直接點擊“XXXX(AC)”文字上，按“↑、↓”進(jìn)行測試電壓的調(diào)節(jié)。

用途：請注意該項為tgx、Cx、εr的測試電壓，在測試時，設(shè)備將按照設(shè)置的電壓，進(jìn)行加壓測試。

HV（Rx）設(shè)置

方法：該設(shè)置項一般設(shè)置為“500V”DC，直接點擊“XXX(DC)”文字上，按“↑、↓”進(jìn)行測試電壓的調(diào)節(jié)。

用途：請注意該項為Rx、ρ的測試電壓，在測試時，設(shè)備將按照設(shè)置的電壓，進(jìn)行加壓測試。

自動打印設(shè)置

方法：直接點擊“開、關(guān)”文字上，按“↑、↓”進(jìn)行自動打印的開啟和關(guān)閉的切換。

用途：基于“自動測試”模式下，測試完成后，是否自動打印數(shù)據(jù)的設(shè)置。

tgx Cx 選項設(shè)置

方法：直接點擊“開、關(guān)”文字上，按“↑、↓”進(jìn)行該測試項的開啟和關(guān)閉的切換。

用途：選擇“開”時，當(dāng)“直接測試”、“加熱測試”及“自動測試”三種測試模式時，就都會對“tgx、Cx、εr”測試項進(jìn)行測試；如選擇“關(guān)”時，則不會對該測試項測試。

Rx、ρ 選項設(shè)置

方法：直接點擊“開、關(guān)”文字上，按“↑、↓”進(jìn)行該測試項的開啟和關(guān)閉的切換。

用途：選擇“開”時，當(dāng)“直接測試”、“加熱測試”及“自動測試”三種測試模式時，就都會對“Rx、ρ”測試項進(jìn)行測試；如選擇“關(guān)”時，則不會對該測試項測試。

注意：在所有的參數(shù)設(shè)置完成后，必須點擊“保存”，方可激活您的設(shè)定，否則將不能執(zhí)行新的設(shè)定。

附屬菜單-5

附說明：直接測試時，按下“直接測試”菜單進(jìn)入選項菜單 ，選擇“開始”進(jìn)入測試中；自動測試時，按下“自動測試”菜單進(jìn)入選項菜單 ，選擇“開始”進(jìn)入智能自動測試中；操作與之類似，不作說明。

測試結(jié)果

附屬菜單-6

附說明：當(dāng)“參數(shù)設(shè)定”中tgδ 、Cx和Rx、ρ都開啟時，設(shè)備同時測試兩組項目，測試數(shù)據(jù)結(jié)果為“附屬菜單-6”所示為兩組；當(dāng)“參數(shù)設(shè)定”中tgδ 、Cx和 Rx、ρ任意一項關(guān)閉時，設(shè)備只測試開啟項目，測試數(shù)據(jù)結(jié)果為開啟項目的那一組。

七、儀器成套性

八、運(yùn)輸、貯存

1、運(yùn)輸

設(shè)備需要運(yùn)輸時，建議使用包裝箱和減震物品，以免在運(yùn)輸途中造成不必要的損壞，給您造成不必要的損失。

設(shè)備在運(yùn)輸途中不允許堆碼排放。使用包裝木箱時允許高堆碼層數(shù)為二層。

運(yùn)輸設(shè)備途中，儀器面板應(yīng)朝上，不允許倒置。

2、貯存

設(shè)備應(yīng)放置在干燥無塵、通風(fēng)無腐蝕性氣體的室內(nèi)。在沒有木箱包裝的情況下，不允許堆碼排放。

設(shè)備貯存時，面板應(yīng)朝上，并在設(shè)備的底部墊防潮物品，防止設(shè)備受潮。

九、開箱及檢查

1、開箱注意事項

開箱前請確定設(shè)備外包裝上的箭頭標(biāo)志應(yīng)朝上。開箱時請注意不要用力敲打，以免損壞設(shè)備。開箱取出設(shè)備，并保留設(shè)備外包裝和減震物品，既方便了您今后在運(yùn)輸和貯存時使用，又起到了保護(hù)環(huán)境的作用。

2、檢查內(nèi)容

開箱后取出設(shè)備，應(yīng)檢查配件設(shè)施，如發(fā)現(xiàn)短少，請立即與本公司聯(lián)系，我公司將盡快及時為您服務(wù)。

十、其它

本產(chǎn)品整機(jī)保修一年，實行“三包”服務(wù)，終身維修，在保修期內(nèi)凡屬本公司設(shè)備質(zhì)量問題，提供免費(fèi)維修。由于用戶操作不當(dāng)或不慎造成損壞，提供優(yōu)惠服務(wù)。

我們將期待您對本公司產(chǎn)品提出寶貴意見，公司將對您所購買的設(shè)備建立用戶檔案，以便給您的設(shè)備提供更快的服務(wù)。

如您公司地址和聯(lián)系方式變更請及時通知，以便讓我們給您提供及時的跟蹤服務(wù)。

“空心”旭輝：負(fù)債高企、規(guī)模注水、報表美化

在地產(chǎn)圈，來自福建、立身上海的閩系房企旭輝是一個特別的存在。

一方面，作為閩系激進(jìn)派排頭兵，旭輝過去幾年間的規(guī)模躍進(jìn)令人驚嘆，“6 年從 50 億發(fā)展到千億”、“長期保持年均約53%的復(fù)合增長率”、“中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP15”等光環(huán)加持，也使得其在發(fā)展過程中備受矚目。

但另一方面，在規(guī)模高歌猛進(jìn)的同時，負(fù)債高企、規(guī)模注水、報表美化等質(zhì)疑也一直伴隨著旭輝的發(fā)展，如影隨形，給旭輝的成長之路蒙上了一層陰影。

當(dāng)市場行業(yè)好的時候，行業(yè)往往是一派歌舞升平的景象，很難看出孰優(yōu)孰劣；只有當(dāng)市場行情差的時候，企業(yè)真正的家底才會開始顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折時代來臨，我們嘗試還原一個真正的旭輝。

01| 規(guī)模一半為水分？

如何快速做大規(guī)模？

房企可能會給出諸如高周轉(zhuǎn)、加杠桿，而同樣有作答資格的旭輝則演繹出了極限的答案。

數(shù)據(jù)顯示，2014年-2017年期間，旭輝分別實現(xiàn)銷售額212億元、302億元、530億元和1040億元，“年均約53%的復(fù)合增長率”讓其在笑傲同行的同時，在規(guī)模上的身位也不斷上升。

2017年，旭輝就以1040億元銷售額位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜第15位。新數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，旭輝完成合約銷售額1070.6億元，已超去年全年銷售。

但在銷售金額屢新高的背后，旭輝給出的做大規(guī)模的藥，是將合作比重提升到極限。

年報數(shù)據(jù)顯示，2014-2017年期間，旭輝的權(quán)益銷售額分別為164億元、201億元、292億元和550億元，權(quán)益占比分別為77.27%、66.49%、55.09%和52.88%，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。

這也就意味著，在2017年達(dá)成的1040億元年銷售額當(dāng)中，只有一半多一點的比重是來自旭輝自己的銷售，剩下的高達(dá)47.12%比重的合約銷售，均歸屬于旭輝的合作方。

在地產(chǎn)圈，權(quán)益銷售比重堪堪超過50%的情況，可以說除了旭輝之外沒有的。

不斷提升的合作權(quán)益比重助力了旭輝在規(guī)模上的“風(fēng)光無限”，但回歸到真正屬于自己的那部分，旭輝將只剩下550億的規(guī)模，幾近腰斬，這也是旭輝在近年來備受規(guī)模注水質(zhì)疑的原因所在。

不僅如此，一點財經(jīng)還留意到，近年來，在旭輝的土地儲備中，權(quán)益土地儲備所占的比重同樣呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。

年報顯示，截至2013年底-2017年底，旭輝總土地儲備分別達(dá)到920萬平方米、960萬平方米、1250萬平方米、1750萬平方米和3100萬平方米，權(quán)益土地儲備則分別達(dá)到760萬平方米、740萬平方米、850萬平方米、1050萬平方米和1600萬平方米，權(quán)益占比分別為82.61%、77.08%、68.00%、60.00%和51.61%。

這也就意味著，在未來的發(fā)展階段，旭輝“規(guī)模注水”的局面仍將繼續(xù)維持。

如果僅僅只是依靠實施合作來快速做大規(guī)模，操盤或者投資的項目依然是營收和利潤均有所保障的項目，那即便是“規(guī)模注水”，本質(zhì)上來說，這依然是一盤可以持續(xù)的生意。

但旭輝所面臨的另一項質(zhì)疑在于，在合作的前提上，公司或許存在將好項目并表、壞項目出表，從而做高毛利率和凈利率，刻意美化報表的嫌疑。

2018年中期報告顯示，2018年上半年，旭輝實現(xiàn)毛利率23.63%，較2017年全年的27.09%下降3.47個百分點。

旭輝方面解釋稱，截至2018年6月30日止六個月，由于將若干項目公司由非綜合入賬合營企業(yè)或聯(lián)營公司重新分類至集團(tuán)附屬公司，故報表毛利受會計處理影響而低報，2017年的報表毛利并無受到該會計影響。

撇除重新計量相關(guān)已交付物業(yè)的成本公平值的會計影響，截至2018年6月30日止六個月的經(jīng)調(diào)整毛利較2017年同期的毛利人民幣62.02億元增加74.5%。截至2018年6月30日止六個月的經(jīng)調(diào)整毛利率（不包括因若干項目股權(quán)增加的會計影響）維持高水平為33.7%，而2017年同期的報表毛利率則為31.6%。

一點財經(jīng)留意到，類似這樣因回購合作項目公司股份導(dǎo)致原本非并表項目合并入表而調(diào)整毛利率的情況，在旭輝2015年、2017年、2018年上半年的報表中都曾經(jīng)出現(xiàn)過。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴一點財經(jīng)，基于業(yè)績管理的目的，很多房地產(chǎn)公司為了維持一個較高的利潤率，一般都會將一些還沒有成熟的項目或者短期之內(nèi)暫時無法盈利的項目放在表外，不納入財報之中。但由于股東之間的約定、項目到了成熟期或者其他原因，后期又需要回購股份將項目重新納入報表當(dāng)中。

而由于這些項目往往利用了市場上的杠桿進(jìn)行融資，或者本身就是資質(zhì)較差的項目，在毛利率表現(xiàn)上就會稍顯遜色，那是否能說這部分毛利率不能反映房企本身真實的毛利率？

對此，黃立沖并不認(rèn)同。

黃立沖認(rèn)為，在這個過程當(dāng)中，實際上是這個房企歷史上的利潤率被高估了，當(dāng)項目被合并進(jìn)來以后，就把以前歷史高估的情況重新打平了，反映的正是房企真實的毛利率。

03| 調(diào)控下旭輝轉(zhuǎn)舵

碧桂園前任**財務(wù)官吳建斌曾經(jīng)說過，財務(wù)報表的適當(dāng)粉飾是必要的，也是常見的做法，但決策者一定要明白真實的家底。

旭輝是否清楚自己真實的家底，我們暫且無從得知，但從2018年上半年旭輝中報上反映的一些數(shù)據(jù)來看，前景或許不容樂觀。

旭輝在中期報告中也提到，自2018年初至今，中央政府多次重申“房住不炒”的房地產(chǎn)政策主調(diào)。

更多地方政府加碼限購，限貸，限價及限售的調(diào)控，特別在熱點城市的調(diào)控明顯升級，與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的銀行流動性持續(xù)收緊，影響按揭貸款的放款與增加利息成本，各個區(qū)域與各級城市分化加劇。

其中，一線城市成交持續(xù)下降但趨向回穩(wěn)，二線及強(qiáng)三線城市整體成交降溫，但視乎地域分化嚴(yán)重；其他三線及低端城市成交上升，但由于房價上漲，需求顯露疲態(tài)。

一點財經(jīng)留意到，盡管上半年依然實現(xiàn)了660億元的銷售額，完成全年1400億元銷售目標(biāo)的47.14%，但調(diào)控所帶來的影響亦正在旭輝身上顯現(xiàn)。

一方面，旭輝原先所重點布局的一線和熱點二線城市被限得很死，銷售情況并不理想，為了完成銷售目標(biāo)，旭輝只能將主力銷售區(qū)域分散至較低層級城市，受此影響，公司于2018年上半年的合同銷售平均售價降人民幣15,314元╱平方米，而2017年同期則約為人民幣18,419元╱平方米。

與此同時，為了尋求新的銷售增長極，旭輝開始調(diào)轉(zhuǎn)舵頭，大舉轉(zhuǎn)向三四線城市拿地。

中報顯示，于2018年上半年，旭輝共收購于67個新項目的權(quán)益，就此應(yīng)占土地代價合共為人民幣291.9億元。于2018年7月，集團(tuán)又進(jìn)一步收購于5個新項目的權(quán)益，就此應(yīng)占土地代價合共為人民幣54.6億元。

2018年前7個月，旭輝共戰(zhàn)略性新進(jìn)入14個城市，擴(kuò)大區(qū)域覆蓋及分散至各線城市，從而加強(qiáng)區(qū)域及省域化的滲透。

具體而言，公司期內(nèi)新進(jìn)入的城市包括：長三角的常州、衢州、徐州、蕪湖、臺州、南通及南昌；環(huán)渤海地區(qū)的濰坊、淄博及濟(jì)寧；華南的江門及泉州；中西部的貴陽及許昌。

旭輝董事長林中稱，旭輝原本是以二線、準(zhǔn)二線為主戰(zhàn)場，所以原來在三四線的布局太少了，公司希望在強(qiáng)的三四線要增加一些比重，同時在今年減少了一線城市的拿地比重。希望未來主要是一二線占80%，三四線占20%。

業(yè)內(nèi)人士則指出，新進(jìn)入一批城市，以及在房價、地價均仍處于相對高位的情況下大舉進(jìn)入三四五線城市，對于旭輝來說，或許都需要冒更大的風(fēng)險。

不過，留給旭輝的選擇空間或許也已經(jīng)不多。

一點財經(jīng)留意到，于2018年上半年，旭輝錄得了超過80%的合同銷售金額現(xiàn)金回款率，雖然相較于同行仍處于高位，但與旭輝此前相比，已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的下降。

一直以來，依靠高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)回款的策略，旭輝的營收、利潤及負(fù)債水平一直保持在業(yè)界領(lǐng)頭的水平，但一旦周轉(zhuǎn)速度慢下來，諸多的問題就會顯現(xiàn)，比如日益攀高的負(fù)債率。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日止，旭輝的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了80.66%，為近四年來**突破80%，凈負(fù)債率也達(dá)到了72%，為近年來高水平。

事實上，在合作模式下，旭輝的負(fù)債率本身就有做低的嫌疑，透過明股實債的合作方式，旭輝得以將報表上的負(fù)債率和利潤率控制在一個較好的水平。

但伴隨著房地產(chǎn)市場行情出現(xiàn)變化，旭輝原本費(fèi)盡心思打造的“三好學(xué)生”形象，在風(fēng)云變幻面前要想繼續(xù)保持，難度或許已經(jīng)在不斷加大。

空心的禾穗高傲地舉頭向天，而充實的谷穗則低頭向著大地。

山雨欲來風(fēng)滿樓。在這一場行業(yè)周期轉(zhuǎn)折的風(fēng)浪之下，旭輝是會如空心的禾穗般被風(fēng)吹落，還是如充實的谷穗般仍壓枝頭，我們?nèi)匀恍枰嗟臅r間去觀察。

有感于穿越茫茫戈壁的艱辛，旭輝董事長林中在朋友圈寫下：“旭輝的發(fā)展像走戈壁一樣，只有不停的行走，不停地堅持，才能走贏對手！”

在經(jīng)歷連續(xù)多年的飛速發(fā)展與擴(kuò)張之后，面對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折周期的到來，旭輝或正面臨著與徒步戈壁相當(dāng)?shù)奈ｋU和困難，要如何度過艱難時期，只有堅持恐怕還不夠。